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邓智仁先生的“神”，在业内是有目共睹的。他的传奇故事，被许多人当作入行的必修课。作为一个在内地房地产市场打拼了20多年的香港人，用大起大落，大悲大喜来形容他并不为过。他发过财，破过产，拿过一亿以上的佣金，也曾落魄得举步维艰。在北京、上海、成都、沈阳等城市，都有他经手过的项目。不管是在一线城市还是二线城市做房地产，邓先生都各有其道。
2017年2月22日，金融房地产领域的资深权威专家，被誉为“中国地产教父”的邓智仁先生接受了搜狐焦点的独家专访。在两个小时的专访过程中，邓智仁先生分享了多年从业的一些经验以及中国房地产开发过程中的一些心得体会。
总是提起过去的成就代表着今天的失败
【主持人】首先欢迎并感谢邓智仁先生接受搜狐焦点网太原站的采访，欢迎您！邓先生在业内，包括在整个房地产领域大家都非常熟悉。邓先生有很多称号，比如说像地产教父，中国房地产之父，当然还有其他称呼，其实我非常想知道，邓先生如果您介绍现在的自己会用什么样的方式？
我对这些称号一点都不感兴趣，那都是浪得虚名。反过来讲，我是中国房地产的见证人，深圳第一个房地产就是我做的营销，上海第一个房地产也是我做的营销，北京第一个房地产也是我营销开发。我见证了中国房地产的发展过程。
【主持人】邓先生对于整个行业，对于开发商，对于中国房地产行业均提出了自己的期许，其中也指出了很多的问题，邓先生本身也是从1984年进入房地产这个行业领域，包括最早来到中国做房地产营销、房地产开发的一些工作，这么多年来您觉得最得意的事情是什么？
我总是跟其他人说，总是提过去的成就代表着今天的失败。所以我很少讲过去的成功，应该讲明天的成功才对，才更有意义。
对我而言，在刚做房地产策划方面的时候，虽然接管的都是些小项目，但项目不分大小都需要用心去做。我挽救了许多陷入困境中的大项目，并带领其走向成功。记忆最深的是北京SOGO百货的成功，第一天就卖了一个亿，单价高于同区30%—40%，卖得非常好。当时整个集团的人都非常高兴。
相比较大项目，小项目面对复杂的市场同样困难重重。无论是哪种项目能让它大卖，对我来说就是成功。太原的双龙大厦是我接到过的一个项目，项目不大，但是烂尾了两年，濒临破产。我接过项目帮他维生，最终活了过来。对于这个项目我深有感触。当然还有太原望景花园，也是我一手策划成功的。
面对生存困难的项目，我通常把人性化的品牌植入进项目，增强项目的附加值，这种附加值会让人愿意为此投资。
【主持人】我们知道您最早踏入房地产行业内，并见证了中国房地产的发展，您如何看待房地产走过的路程？
从宏观层面来讲，就个人而言已经感受到一线城市单靠房地产不可能有长足发展。纵观全世界，发达国家及地区都是靠工业、科技来促进经济的发展，而并不是单靠房地产市场的繁荣来带动经济发展。这里先抛开香港，香港的繁荣离不开房地产的发展，因为它很小，发展有限。
目前观察的情况来看，中国房地产市场正处于一种疯狂的状态，不正常的状态。我们可以发现今天的年轻人供养着房屋，而且并不轻松，市面上流传出很多负面的声音。
此外，最近五年，全球经济并不是太好，但房地产市场却较为乐观。究其原因，大多的资金流向房地产市场，并使其疯狂地攀升，非正常的攀升。这种状况不仅出现在中国各大城市，像伦敦、墨尔本、纽约等海外城市也都出现这种不正常状态。
所以，当下全球房地产都处于一种不健康的阶段。这种状态不能再这样发展下去。
【主持人】对于二线城市和一线城市在房地产开发过程中，包括整个市场您认为有哪些不同的地方？
对于一线城市，多数的优势资源集中于此。目前大多数一线房地产市场对策划的需求已达到饱和状态，需求量趋于减少。多数开发商也用一种特定的方式开发项目，很多项目开发水平很接近。
【主持人】能不能给我们介绍您在策划项目方面做了哪些准备？很多业内人士非常希望能够从这其中得到很多经验性的东西。
我是做策划出身，先谈谈策划方面的经验。
首先，我不烂做，一年只做一两个项目，要很用心的去做好。
其次，相比较其他单方面营销策划而言，我的策划属于开发策划。从拿地开始，从开发商角度来整体策划，最终达到100%卖出去的效果。
多数营销策划与开发商签订合同，基本上是能卖多少就拿多少钱。而我不是这样。策划要对开发商负责，让开发商获利才是最终结果。所以我的压力非常大。开发商把项目的生与死交给我，如果开发不成功，利益的损失是小事，对于开发商而言，则是面临巨大的代价，甚至是破产。因此，我是先做策划顾问一段时间，才当该项目的执行总裁。顾问与策划是同一个工作，而策划只占整个项目成与败30%，而执行占70%。
【主持人】对于本土开发商，他们在开发过程中与大品牌开发商相比，有哪些不足之处，又该如何从困境中脱颖而出？
我来太原的这几天，很多本土开发商跟我聊这个话题。说一线品牌房开发商进入太原以后，弄得本土开发商没法干了，市场都被大开发商占据，加之市场供过于求，没有什么可以跟他们竞争了，其实这种想法是错误的。
举个例子，内陆房地产市场刚起步的时候，广东的房地产市场已经起步。当时广东省的商品房供应量足够供应全国。当时就有人认为其他开发商不可能再有很好的发展了，因为广东开发商已经做得非常成熟了。可是经过数十年的发展回头再看，当年广东这些开发商的水平在现在来看是不行的，存在很多问题，比如配套跟不上。
供过于求并不代表没有市场。本地开发商也不要埋怨外来开发商抢占市场。大的开发商也有他们的缺点。大开发商规章制度多，开发流水作业模式，很多情况并不能做到人性化。比如，退款流程很繁琐，有的甚至不能退。
本地开发商应抓住品牌开发商的弱点，寻求新的突破口，通过人性化的管理模式增强竞争力，抢占市场。总结起来，做别人做不到的事，而不是别人做得到以后再去做。
【主持人】太原作为二线内陆城市，如果您在太原开发房地产，您将在太原开发什么项目？
这次我来太原，将在太原开发一个商业项目，项目选址位于金昌盛。金昌盛以前是歌城，现在我计划把它打造成夜市，打造成非常有特点的夜市，给太原人耳目一新的感觉。这个项目有可能是我在太原，甚至在中国最后一个项目，将来有可能会去海外做项目。
【主持人】我们很好奇，您已经从84年到现在有20多年的从业经历，如果不做房地产您会选择哪个行业？
如果我不做房地产行业，我会从事金融行业。因为我从未间断金融行业的研究。
其实我最愿意从事的还是房地产行业，这么多年做房地产行业从未感觉到厌倦过。因为房地产行业具有挑战性，不断接触到新的东西，我也喜欢做具有挑战性的事情。
结束语：在短短的两个小时内，邓先生分享了他在销售方面，在整个房地产开发方面的经验和理念。与此同时，对于整个中国房地产行业现状，他也做了很独特、很深刻的分析，包括房地产行业存在的问题，包括正在从事这个行业地产大咖，企业家们所欠缺的经验。
同时，我们也看到邓先生是一位思想开放的房地产导师，他把自己的一些想法，把自己的一些经验，毫无保留的分享给大家，对行业内、对业界有很多值得借鉴的经验和理念。最后也衷心祝愿邓先生在太原最后一个项目成功落地。